« Votre plan 2D peut-il me servir de surface loi Carrez ? » C'est l'une des questions qui revient le plus souvent chez nos clients vendeurs, et autant y répondre franchement dès la première ligne : non, le plan 2D Matterport n'a aucune valeur légale au titre de la loi Carrez. Aucun scan 3D, aussi précis soit-il, ne remplace le mesurage réglementaire exigé pour vendre un lot de copropriété.
Ce qui ne veut pas dire que le plan ne sert à rien, au contraire. Les deux documents ne font simplement pas le même travail. Bien utilisés ensemble, ils sécurisent votre vente au lieu de l'embrouiller. Nous vous expliquons ce que dit le texte, pourquoi la précision du scan ne suffit pas devant un notaire, et comment faire tourner les deux sans se marcher dessus.
Le plan 2D Matterport, c'est quoi au juste
Pendant la captation de votre visite virtuelle, la caméra relève la géométrie réelle du logement sous forme de nuage de points. Le logiciel en tire ensuite un plan d'étage coté, vu du dessus, exporté en PDF. Chez HomeTour, ce plan arrive avec chaque captation, sans supplément.
Le fonctionnement, la précision, les usages, tout est détaillé dans le guide complet du plan 2D Matterport, et vous pouvez regarder un exemple concret de plan généré sur un T3 capté à Montpellier. Ici, une seule question nous intéresse, et elle est juridique : ce plan vaut-il un mesurage loi Carrez ?
Le plan 2D Matterport peut-il remplacer un diagnostic loi Carrez ?
Non. Et le problème n'est pas technique : Matterport mesure très bien. C'est la nature même de la loi Carrez qui l'exclut.
Ce que dit la réglementation
La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, oblige le vendeur d'un lot de copropriété à indiquer la superficie privative dans tous les documents de la vente : promesse, compromis, acte authentique. Trois choses à retenir.
D'abord, à qui elle s'applique. La loi vise la vente de lots ou de fractions de lots de copropriété. En dessous de 8 m², le lot échappe à l'obligation de mesurage. Et une maison individuelle vendue hors copropriété n'est pas concernée du tout.
Ensuite, la méthode de calcul. La superficie privative, c'est celle des planchers des locaux clos et couverts, une fois déduits les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Tout ce qui fait moins de 1,80 m de hauteur sous plafond ne compte pas, pas plus que les caves, garages et emplacements de stationnement.
Enfin, la sanction. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% (un vingtième) à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut exiger une baisse de prix proportionnelle à l'écart. Il a un an pour le faire, à compter de la signature de l'acte authentique. Et si la superficie n'apparaît nulle part, il peut carrément demander la nullité de la vente.
Un point mal compris : la loi n'impose pas formellement de passer par un professionnel. En théorie, un vendeur peut mesurer lui-même. Sauf qu'en cas d'erreur au-delà des 5% de tolérance, c'est lui qui paie la baisse de prix, sans recours possible. C'est pour cela que presque toutes les ventes passent par un diagnostiqueur ou un géomètre. Le professionnel engage sa responsabilité et son assurance, et c'est cette garantie, autant que le chiffre, que le vendeur achète en réalité.
Pourquoi la précision de Matterport ne suffit pas devant la loi
Le constructeur annonce une précision de l'ordre de 1 à 2% selon les conditions de captation. Sur le papier, c'est mieux que la tolérance légale de 5%. Alors pourquoi ce plan ne fait-il pas l'affaire ? Pour des raisons qui n'ont rien à voir avec la qualité du scan.
La méthode Carrez est une méthode juridique, pas une mesure brute. Elle réclame des déductions précises (murs, cloisons, zones sous 1,80 m) et des exclusions (caves, balcons, stationnements) que le plan 2D Matterport ne calcule pas selon ce référentiel. Le scan mesure l'espace tel qu'il existe ; le Carrez, lui, calcule une surface conventionnelle définie par les textes. Deux logiques, deux chiffres qui peuvent différer pour un même logement.
La précision annoncée, ensuite, reste un ordre de grandeur constructeur, pas une garantie opposable. Une vitre, un miroir, une pièce très sombre peuvent dégrader le relevé localement. Personne ne certifie chaque plan généré, et aucune assurance ne couvre un écart. Le détail du procédé est expliqué sur notre page dédiée à la technologie de scan et sa précision.
Et surtout, il manque un responsable. Tout le dispositif Carrez tient à cela : quelqu'un, identifié, assume le chiffre. Un PDF sorti d'un logiciel, même excellent, n'engage la responsabilité de personne devant un notaire ou un juge. C'est exactement le principe du DPE : la valeur du document vient de celui qui le signe.
Notre position est donc claire, et nous l'assumons : nous ne présenterons jamais notre plan 2D comme un substitut au mesurage Carrez. Ce serait faux, et cela vous exposerait juridiquement.
À quoi il sert vraiment, ce plan, si ce n'est pas un Carrez
Alors pourquoi le livrer avec chaque captation ? Parce que dans la vraie vie d'une vente, la plupart des questions de surface ne sont pas juridiques.
Vérifier une annonce avant de se déplacer
Pour un acheteur, le plan coté joint à la visite virtuelle règle avant tout déplacement les questions qui font perdre du temps à tout le monde. La chambre fait-elle vraiment 12 m² ? Le salon prend-il un canapé de 2,40 m ? La cuisine est-elle ouverte ou fermée ? Couplé à la visite 3D, il filtre les curieux et n'envoie sur place que des acquéreurs déjà projetés. Côté vendeur, c'est aussi un bon garde-fou : si le plan 2D montre un écart net avec la surface annoncée de mémoire, mieux vaut le voir arriver avant le compromis qu'après.
Préparer un aménagement ou un devis travaux
Le plan 2D, c'est précisément le document que réclament le cuisiniste, le peintre ou l'artisan pour un premier chiffrage : linéaires de murs, surfaces par pièce, circulation. Pour un acquéreur qui hésite entre deux biens, pouvoir estimer un budget travaux à distance, avant même la contre-visite, accélère nettement la décision. Et si des professionnels veulent retravailler le plan dans leur propre logiciel, l'export DWG se fait sur devis.
Cumuler les deux : ce que nous vous conseillons pour vendre serein
Pour vendre un appartement en copropriété à Montpellier, voici la combinaison qui marche, dans cet ordre.
Le mesurage Carrez d'abord, réalisé par un diagnostiqueur, souvent groupé avec le reste du dossier (DPE, électricité, et le reste). C'est lui qui fournit le chiffre officiel à inscrire au compromis, couvert par l'assurance du professionnel.
La captation 3D avec plan 2D ensuite, pour la commercialisation. La visite virtuelle attire et qualifie les acheteurs, le plan coté les aide à se projeter. Si le sujet est nouveau pour vous, commencez par tout savoir sur la visite virtuelle 3D.
Et de la cohérence entre les deux : la surface Carrez dans l'annonce, le plan 2D en support visuel. Les deux chiffres peuvent légèrement diverger, et c'est normal, puisqu'ils ne mesurent pas la même chose selon la même convention. Un acquéreur qui pose la question sera rassuré par un vendeur capable de l'expliquer.
Ce cumul coûte sans doute moins cher que vous ne le pensez, et c'est justement le dernier point.
Combien cela coûte : plan 2D Matterport et diagnostic Carrez
Les deux prestations ne se comparent pas vraiment, puisqu'elles ne rendent pas le même service. Mais pour budgéter votre vente, voici les ordres de grandeur.
Le mesurage Carrez seul se facture, d'après les grilles de prix publiées par les acteurs du diagnostic, en général entre 70 et 150€ pour un appartement standard, un peu plus pour un bien atypique ou un duplex. Il revient souvent moins cher quand il est intégré à un pack complet de diagnostics. Sa validité, elle, est illimitée tant que vous ne touchez pas à la configuration du bien.
Le plan 2D HomeTour, lui, n'est jamais facturé à part. Il est compris dans chacun de nos forfaits avec plan 2D inclus : 90€ jusqu'à environ 80 m², 190€ jusqu'à 150 m², 250€ jusqu'à 250 m². À ce prix, vous n'achetez pas un plan, vous achetez la visite virtuelle complète (lien public, iframe, vue dollhouse), et le plan PDF arrive avec, sous 24 à 48 heures ouvrées.
Bref, pour un T3 montpelliérain, l'ensemble mesurage Carrez plus visite virtuelle avec plan tourne autour de 160 à 240€. Deux documents, deux fonctions : l'un sécurise juridiquement votre acte de vente, l'autre accélère sa commercialisation. C'est, selon nous, la manière la plus tranquille de traiter la question de la surface. Chacun son rôle, et aucun mélange des genres.